观察君教你三招玩转北上深
在中国的户籍政策下，住宅承担着社会资源分配的职能。而北上深作为中国绝对的资源高地，其房地产市场的的安全性与成长性均毋庸置疑，三个城市也因此成为了中国地产业的兵家必争之地。
正是由于资源的稀缺性，北上深三地的项目获取难度极高。公开招拍挂渠道不仅参与资格受限，逢土地出让必是地王，且高昂的总地价对于企业规模与风险承受能力也是一种考验。收并购渠道的早已被割过几轮韭菜，剩余的价值项目寥寥无几，即使铺开搜寻也已是事倍功半。三个一线城市的产业类项目，更多地是地方国企的资源游戏，民企难以涉足。
纵然道阻且长，但北上深的蛋糕足够诱人。本周，观察君为大家推荐北上深市场的三个正确打开方式。
一
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资源重于项目
总部不在北上深的房企遇到的最多的问题，恐怕不是地的问题，而是人的问题。
你是否也经历过，虽然是百强房企，但招聘的时候，人家一听总部地址。“哦，不在上海呀！”。就因此白白错失了许多人才。
还有一家总部刚刚牵往上海的房企跟观察君感慨，“原来招一流名校的硕士这么容易！”
北上深最大的价值在于地产之外！
平心而论，布局一线城市真的有那么必要吗？同样的投资，在三大城市圈的核心二线、辐射区域的三四线或者成渝、海西，回报也没有质的差别。
但是，北上深有一个角色是所有这些城市所无法替代的。那就是——“信息、人才、资本、技术的高地”！就像刚刚讲到的两个故事一样，北上深但汇聚着企业发展的各项关键资源，无论是找钱还是找人，在这三个城市都容易很多。
所以，对于北上深，观察君认为：
战略性圈定资源，机会性获取项目
钱、地、人三要素中：北上深拿“地”那么难，边走边看即可，本着“得之我幸，失之我命”的心态，不必强求。而“钱”和“人”两个要素则要配合总部地址迁移与发展目标进行战略性拓展与挖掘。
在这一点上，新力地产看的就很透。新力地产今年中也把总部迁到了上海，但在上海既无既无土地储备，也无项目落地。新力自己对迁都上海原因的表述是：“上海有更广泛的融资通道、更多的高量级公司、更广泛的人才，‘迁都’上海对企业来说是一次进化，新力也希望能和更高级别的公司对标。”
二
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市区内：资本+资产
就像亿翰智库首席研究员陈啸天所说，“北上深的房价，就差像香港一样以平尺为单位了”。虽然北上深的房价领跑全国，但是从未与人怀疑过其成长性。
其原因在于，北上深三地历经了改革开放以来近40年来的高速发展，已经聚集了大量的社会资源。而资源的集聚具有马太效应，必将支撑着特大城市持续领跑中国发展。
房地产作为中国的核心资产，在过去有幸享受了城市发展的红利，在未来特大城市的领跑效应，必将持续推升北上深核心地段的物业价值。分享北上深城市化红利的典型打法是：
资产经营+资本运作
其中资产经营能够帮助企业提高租金，做大资产价值，是能力基础。资本运作有助于利用社会杠杆，加快现金回流，是必要手段。
此中，建议企业：
以开放的姿态积极进行合作
以铺开资源获取触角、提升能力短板。行业里已有许多合作的范例，比如：富力和卓越、阳光城和陆家嘴等等。我们发现，由于地方国企手上存量资产资源较为丰富，此类合作多有地方国企的参与。房企在获取项目时，可以有倾向地寻找合作伙伴。
三
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在周边做流量
在北上深如果想做流量的话，应当考虑周边辐射区域的三四线城市。
但是，三四线城市市场容量较低，并且在年初部分由于货币因素已经经历了一轮上升行情，城市支撑力不足的三四线城市虽然短期上升仍将持续，但行情较为脆弱。企业应警惕四大拐点信号：
一、资金抽水：年8月，M2约为万亿，并且每年保持20%左右的增速，货币政策短期内不会改变，对国内普通老百姓来说，房子仍是资产保值增值主要选择，我们需要有这么多房产与资产对应增长
二、一二线开闸：一旦部分一二线政策松动，资金会迅速回归，短期来看，一二线调控政策不会放松，部分城市分化和震荡主要是个案
三、外汇管制放开：一旦允许海外投资，资金会迅速分流至海外，三四线房地产投资资金将减少，当前中美关系存在不确定性，短期不会放松外汇管制
四、实体产业有重大政策：一旦政府针对实体产业出台重大政策，如补贴、税收减免等，会加速资金流向实体经济，涉及重大政策制定和出台，循序渐进的可能性更大。
亿翰股份
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