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3月22日，凯德集团对外宣布，将与凯腾控股一并进行业务重组，一方面凯德将整合旗下的投资管理平台和旅宿业务为“凯德投资管理（CLIM）”，并作为新的上市实体计划年底在新交所上市；另一方面，凯德的房地产开发业务将进行私有化，并在该计划实施完成后，由凯腾控股所持有，凯腾控股为淡马锡集团旗下全资子公司；截止年3月12日，淡马锡集团为凯德集团的第一大股东，持有凯德集团52%的股权。

重组后，凯德投资管理所管理的资产规模约为1,亿新元，折合人民币约为5,亿元，金额由凯德集团各实体所管理的房地产资产总值按%物业账面价值计算得出，资产管理范围包含凯德旗下所有上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托、由凯德管理的部分非上市基金的管理公司，以及凯德的全线旅宿管理业务，其中基金部分所管理的总资产规模，截至年12月31日，约为亿新元，折合人民币约为3,亿元。而由凯腾控股持有进行私有化的则是剩余的房地产开发相关业务和资产，资产净值估价约为61亿新元，折合人民币约为亿元。

凯德公布重组计划次日，在交易活跃的情况下，凯德置地的股价在新加坡证交所周二开盘的第一分钟就跳涨至4.01新元（折合人民币19.52元），涨幅高达21%。

01.以REITS为契机，高负债、高杠杆转型轻资产

如今的凯德集团，是亚洲房地产企业的标杆，是轻资产模式的榜样；但可能大多数人不知道的是，曾经的凯德也苦于沉重的债务负担；凯德成立之初与传统开发商一样以传统住宅地产开发和投资业务为主营业务，在年期住宅开发占比过半，超过60%，商办类物业出租占比仅不到20%。传统的开发模式致使了彼时凯德集团承担着沉重的债务负担；根据数据，年凯德集团有息负债达到90.6亿新元（约合.04亿元人民币），净负债率达87%，导致当年仅利息费用就达到4.3亿新元（约合20.93亿元人民币）；沉重的债务负担使凯德集团入不敷出，在年造成了约合13.63亿元人民币的亏损。

传统房地产开发模式的高杠杆自然而然会带来高负债和负债相关的支出。高杠杆能让房企以极少的资金撬动项目，在市场环境好的时候，高速的周转和回款能够平衡负债带来的负面影响；但一旦市场走弱，重资产、高杠杆带来的债务负担对房企是一项巨大的考验。凯德的眼光和战略思维无疑是非常独到和大胆的，与其他很多房企为了平衡高负债而选择的高周转模式不同，凯德在20年前就选择了跳出自己的舒适圈进行轻资产转型，并积极推进公司REITs的发行。

企业的战略发展与所处国家的市场政策环境是息息相关的；凯德得以相对顺利地完成轻资产转型与当时新加坡政府针对REITs出台的众多鼓励政策密不可分。政府在税收，监管等方面的鼓励措施给予凯德轻资产模式发展丰沃的土壤。有了政策的铺垫，年，凯德集团成功发行凯德商用信托，成为新加坡历史上第一只公募REITs。在之后的-年里，凯德集团又成功发行凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德置地中国信托、凯德商用马来西亚信托。

凯德集团完成向“开发商+基金经理”的转型后，得益于REITs募集的资金，凯德集团有能力在新加坡以及海外的其他国家和地区进行大规模的收购，在不断扩大规模的同时，凯德的负债比例也不断降低。据统计，-年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等优质物业。除此之外，在-年间，公司资产负债率下降7%至48%，净负债率更大幅下降腰斩至56%。集团的各项业务占比也从起初的以住宅地产开发为重，转变为以商办，产业园及公寓等相对长期且能贡献稳定现金流的业态为主；如下图所示，年在凯德不动产管理组合中，代表着重资产的传统住宅类项目仅仅占到8%。

02.打造多元化的房地产生态体系

回溯凯德近年在中国区域的发展，我们可以看见其在这次重组前的部署均有明确的战略目标。随着中国的发展和凯德一次一次的布局和投资组合的调整，凯德一步步夯实了其在地产运营的龙头地位，也稳固了其在资管领域强大竞争力。

年，凯德，彼时名为嘉德置地，在上海建成了集团在中国首个写字楼项目——百腾大厦，这也是凯德进入中国市场的起点。

年对于在凯德中国是一个具有里程碑意义的年份，甚至对于中国资产证券化的发展也同样意义非凡，凯德在收购凯德Mall·望京后同年将其出售给凯德商用中国信托（CRCT）。年底，CRCT在新交所上市，成为首个投资于中国购物中心的房产信托基金。凯德Mall·望京也成为了其将其在新加坡进行资产证券化的先进经验带入中国市场的里程碑。据CRCT公告，截至年底，凯德商用中国信托旗下共纳入了14个中国项目，分布在北京、哈尔滨、成都、长沙、上海、武汉、广州等9座城市。

年，凯德确立了大力发展综合体的战略，选择将中国作为新加坡之外的第二个核心市场，并加大在华投资。为此，凯德集团对其原本的八大业务板块进行了整合并精简为四个：凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁；脱售在澳洲置地的股份；凯德商用私有化并入集团。在“综合体战略”提出前的年，凯德已在中国开业宁波、成都来福士广场，深圳、重庆、上海长宁来福士亦开始动工。随着上海北外滩来福士的正式开业，凯德落成了中国第9座来福士项目。

年，凯德以83.65亿元向印力出售20个位于非核心城市的购物中心，所获资金将用于继续投资中国优质物业，以强化集团在北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。房地产投资最重要的三个要素“区位，区位，区位”，在凯德的布局上可以明显的看出其选择资产和配置投资组合的清晰思路。商业地产是否成功与所处位置的能级，经济基础，客群和消费水平密不可分。所以凯德不仅确立了以中国核心城市为主的核心策略，也十分